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对近期房地产走势的一些看法  

2010-09-16 21:33:47|  分类: 财经评论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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近期的楼市终于走出了几个月没有方向的横盘,一线城市继续携手二线城市,将房价继续向一个新的高度推进。国家前期的调控的确起了效果,以至于四月至七月的市场并没有向之前那么疯狂。但投资者的嗅觉总是敏锐的,房价必须有一个方向,不是涨就是跌,于是市场自然选择了前者。

现在的市场尽管已经走出了向上的趋势,但投资者应该仍然充满着分歧,时不时会有官员出来讲几句可能要进一步调控的言论,地产股也提前开始了调整。下面我分析一下自己的看法。

中国经济的高速发展,楼市就像是强心剂,有了楼市的强力支撑,GDP可以保持两位数增长,很多社会问题因此迎刃而解。二季度房价未明显上涨,GDP已经降了1.6个百分比,房价的作用可见一斑。在目前内需不振,国外又一直要求人民币升值以减少中国贸易顺差的环境下,投资不得不成为经济增长的有力引擎。投资又分为实体投资和资本投资,政府显然已经意识到实体投资的重要性,5月份国家出台的“新36条”无非是在鼓励民间资本进行多一些实体投资,甚至可以进入垄断企业。可惜的是,目前这些政策的实施细则仍然没有出台。是否有更多的投资渠道,这是一个值得研究的问题。资本总是会敏锐地寻找突破口,于是自然盯上了有较明确预期的资本市场。之所以有较明确的预期,因为中国经济仍然需要高增长以解决目前环境、失业等诸多问题,而在一个较长的时间内,经济增长还离不开房地产。在平衡一部分人可能找不到工作和一部分人可能无法拥有自己的房产的问题上,显然当务之急还是要照顾前者。这也是政府尽管面临各种如“蜗居”、“蚁族”的呼声而出台的调控目标也不过是“遏制部分城市房价过快上涨”。

之所以要遏制上涨,因为强烈的上涨预期已经让部分城市房价的增速非常快,房价肯定不会无限制上涨,过快上涨很难有持续性,也会为未来的经济增长带来不确定性。但遏制过快上涨又是一件非常难的事情,大量持币的投资者当然明白我上面分析的道理,加上本来的刚性需求,只要有明确的上涨预期自然就会有大量资本进入,有大量资本进入就会让这个市场更加疯狂。就好像大家都知道某个投资品要涨价,现在要出一个策略让这个东西涨的不要太快,要么去降低大家对这个东西的预期,要么尽量控制大家不要借钱来参与炒作,之前的调控似乎就是这个方向。但时间一久,投资者仍然发现这是一个很好的赚钱产品,且很多人并不差钱,于是这个“全民游戏”又拉开了序幕……我不是很懂经济,我不知道在市场投资氛围特别浓厚的情况下去调控,不降低这个投资品的价格,还能有什么更好的策略?但价格下降到底会带来多大的影响,以及下降之后在需要的时候又能否快速燃起市场的信心,可能更是政府要考虑的问题。

现在的情况是CPI仍然再创新高,市场流动性依旧充裕,你不能阻止这个流动性流向房地产,但收紧流动性显然又会影响实体经济,即便下一步调控,相信也是越来越难的命题。现在的政策仍然在鼓励经济适用房,可是在经济适用房所规定的收入和在某个城市买得起房的收入群体之间,仍然有一个非常大的群体,要解决这个群体,又到底需要多少经济适用房?记得上次一位华东师范大学的教授说出解决上海中低收入住不起房的问题要采取按当地常住人口年限分配限价房的方式,如此悖于市场的荒谬言论只能引起更大的社会不公,而有效的解决方案又是什么?

前段时间看一个节目,其中一位微软中国研究院的工程师说出自己打算移民美国并且到总部工作的原因,是因为在那里可以拿现在几倍的工资并且只需和北京相同的成本就可以拥有当地的永久房产。站在他的角度,要么参与这个“全民游戏”,要么逃避,还能怎样呢……

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